Czy fundusze private equity chcą inwestować w hotele – kontynuujemy nasz cykl na temat finansowania inwestycji hotelarskich

Choć często określenia fundusz venture capital i fundusz private equity używane są zamiennie, to dla porządku warto wyjaśnić, czym te instytucje różnią się od siebie. Pierwotnym założeniem funduszy venture capital jest angażowanie kapitału w przedsięwzięcia o podwyższonym ryzyku, najczęściej w firmy rozpoczynające działalność (ang. start up), z branż umożliwiających osiąganie ponadprzeciętnych przyrostów rentowności. Fundusze private equity finansują natomiast firmy, które osiągnęły już pozycję na danym rynku i rozwijają się. Postaramy się odpowiedzieć na pytanie, czy fundusze private equity mogą być źródłem pozyskania kapitału dla finansowania przedsięwzięć hotelarskich, szczególnie dla budowy obiektów o standardzie dwóch lub trzech gwiazdek?

Wymagana wysoka rentowność

Na obecnym etapie rozwoju rynku kapitałowego w Polsce możliwość pozyskania kapitału na budowę hotelu lub pensjonatu w funduszach private equity jest niższa niż szansa uzyskania finansowania w polskim banku. Finansowanie budowy lub modernizacji obiektów hotelarskich jest na ogół długoterminowe (często trwa ponad 10 lat). Fundusze venture capital natomiast angażują swoje kapitały najchętniej na 3–5 lat, w rzadkich wypadkach okres inwestycji może wynosić do 7 lat.

W obecnych polskich realiach trudno uznać za prawdopodobne uzyskanie takiej rentowności przedsięwzięcia hotelarskiego, aby możliwa była jego całkowita spłata w okresie 5 lat. Fundusze private equity, dokonując inwestycji w dane przedsięwzięcie, na ogół nie oczekują w okresie zaangażowania ich kapitału w dany projekt płatności odsetek ani wypłaty corocznej dywidendy. Zachęcają nawet finansowane firmy, aby przeznaczały osiągane zyski na dalszy rozwój. Oczekują jednak, że w momencie zakończenie ich zaangażowania, w okresie np. 3-letnim, wartość firmy ulegnie podwojeniu. Fundusz private equity zakłada bowiem roczną rentowność na poziomie przekraczającym 30 proc.

Można ją, zdaniem ekspertów z funduszy private equity, osiągnąć w przedsięwzięciach oferujących produkty lub usługi o charakterze nowatorskim. Sprzyja temu też silna pozycja finansowanej firmy na danym rynku. Na ogół fundusze zainteresowane są zaangażowaniem w firmach, które posiadają znaczący, często ponad 20-proc. udział w rynku danego produktu. Takich warunków, w tym i w zakresie oczekiwanej rentowności, nawet niższej niż 30 proc., przedsięwzięcia hotelarskie w Polsce nie mogą obecnie zapewnić, szczególnie te o standardzie dwóch lub trzech gwiazdek.

Zaangażować 5 mln euro

Istotnym czynnikiem, które fundusze private equity biorą pod uwagę już na etapie analizowania możliwości zaangażowania kapitałowego, jest określenie szans na zakończenie inwestycji po upływie 3–5 lat (tzw. wyjście z inwestycji, ang. exit). Fundusze przed podjęciem decyzji inwestycyjnej analizują możliwość sprzedania w przyszłości (po upływie 3–5 lat) ich planowanego zaangażowania kapitałowego w firmie danej branży. Analizują, czy możliwe będzie znalezienie inwestorów poprzez giełdę, badają potencjalne zainteresowanie inwestorów branżowych oraz innych inwestorów finansowych.

Fundusze private equity działające w Polsce poszukują możliwości zaangażowania na kwotę przekraczającą 5 mln euro, przy czym na ogół wymagają, by inwestor kierujący przedsięwzięciem również był w nim zaangażowany finansowo – oznacza to, że kapitał funduszu nigdy nie stanowi 100 proc. wartości inwestycji. Instytucje te poszukują głównie przedsięwzięć wartych znacznie więcej niż przeciętny hotel o standardzie dwóch lub trzech gwiazdek. Przedmiotem zainteresowania funduszy private equity są raczej firmy zajmujące się zarządzaniem obiektami hotelarskimi, co wiąże się z mniejszym ryzykiem inwestycyjnym niż budowa hoteli. Źródłem dochodów firm zarządzających obiektami hotelarskimi są opłaty otrzymywane z tytułu zarządzania hotelami. Wielkość tych wpływów można oszacować z większym prawdopodobieństwem niż w przypadku wpływów z normalnej działalności hotelarskiej.

Nie chcą większości udziałów

Banki, udzielając kredytu na finansowanie budowy hotelu, oczekują spłaty prowizji, odsetek i rat kapitałowych w terminach uzgodnionych w umowie kredytowej. Spłata odsetek na rzecz banku rozpoczyna się na ogół najpóźniej w momencie uruchomienia hotelu, dla spłat rat kapitałowych możliwe jest uzyskanie niekiedy krótkiego okresu karencji (wolnego od spłat). Przy terminowej spłacie zobowiązań bank nie jest zainteresowany uczestniczeniem w bieżącym zarządzaniu firmą.

W okresie finansowania przedsięwzięcia, o ile dłużnik wywiązuje się z przyjętych zobowiązań, bank nie jest udziałowcem w firmie realizującej finansowaną inwestycję. Odmienna jest sytuacja w przypadku finansowania przedsięwzięcia przez fundusz private equity – w zamian za udostępniony kapitał oczekuje uzgodnionej w umowie inwestycyjnej wielkości udziałów, choć wiele funduszy nie jest zainteresowanych posiadaniem większości udziałów w danej firmie. Fundusz private equity z reguły nie uczestniczy w bieżącym zarządzaniu firmą, w której jest zaangażowany kapitałowo – jego przedstawiciele najczęściej zasiadają w radzie nadzorczej firmy, którą fundusz finansuje.

Często w umowie inwestycyjnej ponadto określone są decyzje, które – nawet pomimo mniejszościowego udziału funduszu – wymagają jego zgody. Pozyskanie niezbędnego kapitału od funduszy private equity oznacza więc dopuszczenie inwestora finansowego do wpływu na działalność firmy. To jest nowe i duże wyzwanie dla hotelarzy rozważających pozyskanie wsparcia finansowego ze strony funduszy private equity.

Na razie nie chcą, ale zechcą!

Choć obecnie fundusze private equity nie mogą być rozważane jako źródło finansowania większości inwestycji hotelarskich, można zakładać, że w bliskiej przyszłości sytuacja będzie ulegać stopniowej zmianie. Polska jest obiektem rosnącego zainteresowania inwestorów zagranicznych – ich inwestycjom sprzyjać będzie rozwój gospodarki. W przyszłości inwestycje hotelowe będą finansowane z dwóch źródeł: inwestycje w nieruchomość (grunt i budynek) będą finansowane z hipotecznego kredytu długoterminowego lub ze środków wyspecjalizowanych funduszy finansujących nieruchomości, zaś pozostałe nakłady inwestycyjne – ze środków funduszy venture capital. Tak finansowane będą duże hotele oraz sieci małych hoteli o standardzie turystycznym.

Autorzy zajmują się organizowaniem finansowania inwestycji hotelarskich