Od kilku miesięcy na łamach „HOTELARZA” piszemy na temat finansowaniu inwestycji w branży hotelarskiej. Nasi autorzy, finansiści z wieloletnim doświadczeniem w tym właśnie obszarze, precyzowali powinności i obowiązki inwestora, jak też omówili dostępne metody i źródła finansowania. Te możliwości, jak się okazuje, to nie tylko hipoteczne kredyty bankowe, ale i fundusze unijne, fundusze private equity, leasing (w tym dopiero raczkujący na polskim rynku leasing zwrotny, czyli leasing nieruchomości), a ponadto gwarancje i poręczenia.
| RYZYKOWNY BIZNES | MACIEJ CZASAK
Centrum Restrukturyzacji i Windykacji BGŻ SA |
Często spotykam się z pytaniem, dlaczego w Polsce tak trudno uzyskać środki na sfinansowanie hotelowej inwestycji. Tymczasem nie tylko w naszym kraju hotelarstwo to biznes, który jest szczególnie wnikliwie oceniany przez instytucje finansujące. Na całym świecie jest tak, że ten rodzaj inwestycji zaliczany jest do grupy wysokiego ryzyka. Najłatwiej mają ci hotelarze, którzy decydują się na produkt chwytliwy i oryginalny – łatwiej dostać pieniądze na luksusowy butik hotel w centrum miasta, takiego jak Warszawa czy Kraków, niż na najbardziej nawet nowoczesne gospodarstwo agroturystyczne w Borach Tucholskich czy Bieszczadach. Planując taką inwestycję, która – pamiętajmy – spłaca się przez długie lata, trzeba dokładnie policzyć każdy grosz i wiedzieć, co chce się budować i dla kogo. |
O tym, jak ważne jest dokładne zaplanowanie i zagwarantowanie źródeł finansowania kolejnych etapów inwestycji hotelowej, przekonali się dotkliwie Wojciech i Barbara Dornowscy, prywatni inwestorzy z Trójmiasta, którzy na początku ubiegłego roku rozpoczęli budowę hotelu w Koleczkowie koło Gdyni, na granicy Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego. Obiekt z bogatym zapleczem odnowy biologicznej, z modną i poszukiwaną obecnie przez gości funkcją SPA miał zostać otwarty jesienią tego roku.
Dornowscy, zarządzający dwiema restauracjami w centrum Gdyni, ze środków własnych kupili atrakcyjną działkę o powierzchni ponad 2 ha. Sporządzili biznesplan i udali się z nim do banku (jednego z największych polskich banków hipotecznych). Podpisaliśmy umowę na finansowanie pierwszej części inwestycji, z górną granicą finansowania – opowiada Wojciech Dornowski. Otrzymaliśmy także, w formie pisemnej umowy, przyrzeczenie kredytowania dalszych etapów przedsięwzięcia.
Hotel, o którym mowa, ma blisko 4500 m kw. powierzchni użytkowej, a wokół ogrodzony i oświetlony teren z parkingiem strzeżonym na około 100 samochodów. W budynku znajduje się 50 pokoi i 11 apartamentów przeznaczonych dla 120 gości, cztery sale (dwie wielofunkcyjne o pow. 350 mkw. i 75 mkw., restauracja o pow. 160 mkw., kawiarnia o pow. 120 mkw.) i gabinety odnowy biologicznej. Inwestycja zatrzymała się jednak na etapie stanu surowego zamkniętego. Zabrakło natomiast funduszy na wyposażenie obiektu, m.in. na wykładziny, drzwi, meble, urządzenia przeciwpożarowe, klimatyzację, wyposażenie kuchni.
| IDEALNY BIZNESPLAN | powinien mieć klasyczny układ i nie może być zbyt obszerny: maksymalna jego objętość nie powinna przekraczać 20 stron;
powinien opisywać rynek, na którym ma funkcjonować i konkurować hotel;
musi zawierać podstawowe wskaźniki – planowany zysk operacyjny oraz planowane przychody ze sprzedaży w cyklu rocznym; prognozy te muszą być realne;
banki oczekują prognozy i harmonogramu obsługi zadłużenia;
planowany przychód musi być na tyle wysoki, by po spłacie raty kredytu hotel miał środki na bieżące funkcjonowanie;
powinny się w nim znaleźć informacje opisujące historię powstania firmy, przedmiot jej działalności oraz kluczowych pracowników;
należy zamieścić ocenę zagrożeń planowanego przedsięwzięcia, ponieważ bank i tak będzie je oceniał.
|
Bank, z którym współpracowaliśmy, odmówił nam dalszego finansowania – mówi Dornowski. Zaproponowali za to inwestora strategicznego, a przecież włożyliśmy w to przedsięwzięcie ogromne kwoty z własnych pieniędzy, na dodatek mieliśmy zablokowane, przez wcześniejszy kredyt, hipoteki naszych nieruchomości. Nie zgodziliśmy się.
| OPROCENTOWANIE KREDYTÓW INWESTYCYJNYCH | Kredyty inwestycyjne na budowę hotelu są aktualnie w Polsce oprocentowane powyżej 8 procent. Przy podpisywaniu umowy kredytowej nie można zapominać o ryzyku walutowym. Specjaliści doradzają, by hotelarz, który spodziewa się gości płacących w złotówkach, zdecydował się raczej na kredyt złotówkowy; jeśli liczy na gości płacących w euro – powinien starać się o kredyt w tej walucie. |
Dornowskim udało się porozumieć z innym bankiem i historia ta, w co wierzymy, będzie miała szczęśliwe zakończenie. Jednak, niestety, nie jest to odosobniony przypadek. W branży znana jest sprawa banku ABN Amro, który odmówił dalszego finansowania jednego z hoteli na Mazurach. Inwestor wniósł sprawę do sądu, zarzucając bankowi próbę wrogiego przejęcia – do dziś nie ma rozstrzygnięcia tego sporu.
Klucz do sukcesu – przemyślany biznesplan
Dlaczego banki tak często odrzucają projekty hotelarzy? Czy te dwa środowiska mówią różnymi językami przy ocenie ryzyka hotelowej inwestycji? Poniekąd tak jest – mówi Jacek Piasta, hotelarz, dyrektor Hotelu Pałac Targon w Ciechocinku. Jednak rozmowy z bankiem można się nauczyć, a przede wszystkim: dobrze się do niej przygotować. Przede wszystkim trzeba opracować realistyczny biznesplan, z którego będzie wynikało, że inwestycja zarobi na siebie. Udajemy się z nim przecież do instytucji finansowych, które ten dokument musi przekonać, inaczej nie dostaniemy pieniędzy – podkreśla.
Podobnego zdania jest Włodzimierz Leszczyński, finansista, który od kilku miesięcy publikuje w „Hotelarzu” artykuły na ten temat. Zły biznesplan to najczęstszy powód, dla którego banki odrzucają prośbę o przyznanie kredytu. Liczne przedkładane im dokumenty wciąż zawierają zbyt dużo zbędnych lub mało ważnych informacji, wśród których giną te najistotniejsze – mówi Leszczyński.
| DOKĄD PO PIENIĄDZE? | Nie wszystkie banki działające na polskim rynku sfinansują budowę hotelu. Z rozeznania „Hotelarza” wynika, że w tym celu warto odwiedzić lub zwrócić się do: RHEINHYP BRE BANK HIPOTECZNY SA
Centrala: Al. Armii Ludowej 26, 00-609 Warszawa, Departament Kredytów Deweloperskich,
tel. 22/ 579 74 25, faks 22/ 579 74 34
ŚLĄSKI BANK HIPOTECZNY (GRUPAING)
Centrala: ul. Wiktorska 63, 02-587 Warszawa,
tel. 22/ 540 17 00, faks 22/ 540 17 01
HYPOVEREINSBANK BANK HIPOTECZNY SA
Centrala: ul. Chmielna 132/134, 00-805 Warszawa, Informacja kredytowa
tel. 22/ 656 29 29, Infolinia 0 801 33 66 33, faks 22/ 656 21 88
BANK ZACHODNI WBK SA
Centrala: ul. Rynek 9/11, 50-950 Wrocław, tel. 71/ 370 10 00, Poznańskie Centrum Finansowe, Plac Andersa 5, 61-894 Poznań,
tel. 61/ 856 49 00, faks 61/ 856 51 94
BANK BPH SA
Centrala: al. Pokoju 1, 31-548 Kraków,
tel. 12/ 422 33 33, faks 12/ 421 69 14
|
|
