Konferencja odbyła się 6 października 2004 r. w warszawskim Hotelu Jan III Sobieski. Przybyło na nią ponad 130 osób z całej Polski – w większości hotelarzy, choć wśród uczestników były także osoby zupełnie niezwiązane z naszą branżą, dopiero planujące swoją hotelarską przyszłość. Jak powiedział rozpoczynający konferencję Maciej Grelowski, do niedawna szef największej hotelarskiej spółki w Polsce – Orbis SA, boom na inwestycje hotelowe liczy około pięciu lat.

Poprzedni rozpoczął się w 1998 roku, kiedy to podjęto wiele decyzji o budowie hoteli bądź rozbudowie istniejących obiektów. Właśnie „wzbiera” kolejna taka fala – obecność na konferencji tak wielu osób z całej Polski zdecydowanych inwestować w hotelarstwo w oczywisty sposób potwierdza tę tezę. I choć wciąż bardzo trudno znaleźć środki na sfinansowanie budowy hotelu – żywa dyskusja z przedstawicielami banków i innych instytucji finansowych pokazała, jak zdeterminowani są hotelarze – oferta jest coraz bogatsza, a możliwości coraz więcej.

Perspektywy rozwoju małych i średnich obiektów hotelowych Maciej Grelowski

Były prezes Orbisu rozpoczął swoją prelekcję, zdradzając, że często spotyka się z opiniami, iż rynek hotelarski w Polsce osiągnął swój kulminacyjny poziom. Eksperci załamują ręce z powodu nadmiaru miejsc noclegowych, zwłaszcza w dużych ośrodkach – mówił. Tymczasem, według mnie, dopiero teraz nastąpi ekspansja! Proszę nie kierować się liczbą powstających obiektów, zwłaszcza w Warszawie, nie to jest esencją polskiego hotelarstwa.

Baza hotelowa Francji, Hiszpanii czy Włoch oparta jest w 80 procentach na małych i średnich hotelach i to właśnie one stanowią o sile turystycznej tych krajów – zauważył. Podkreślał, że regiony, które w skali europejskiej są atrakcyjne turystycznie, charakteryzują się niskimi dochodami. Przychyliłbym się do tezy, że i w Polsce regiony o niskiej dochodowości mają największą szansę na rozwój w najbliższych latach – uznał.

Według Macieja Grelowskiego przyszłość jest przed obiektami specjalistycznymi, głównie w zakresie lecznictwa i pobytów sanatoryjnych. Po moich doświadczeniach z wielkoprzemysłowym hotelarstwem uważam, że warto inwestować w małe i średnie obiekty hotelarskie, autorskie – mówił. Źródła sukcesu tych hoteli upatruję w aktywności turystycznej Polaków, wcale bowiem nie uważam, że to turystyka przyjazdowa jest motorem rozwoju w tym sektorze. Nasza branża wciąż jednak charakteryzuje się zbyt wysokimi kosztami działalności: zarówno na etapie kreowania i rozpoczynania inwestycji, jak i w eksploatacji.

Polskie hotele, przez to, że są rozdrobnione, zbyt często mają problemy z kosztami operacyjnymi, a przecież ich poziom jest kluczowy dla spięcia dobrego biznesplanu – przekonywał.

Wymagania banków w stosunku do inwestorów hotelowych. Ryzyka związane z inwestycją hotelową Krzysztof Czerkas

Dyrektor Departamentu Zarządzania Ryzykiem Kredytowym w Rheinhyp-BRE Banku Hipotecznym SA przyznał, że banki boją się branży hotelowej, zwłaszcza mniejszych i średnich obiektów. Banki lubią, kiedy hotel ma charakter mieszany, to znaczy, kiedy w strumieniu przychodów generowanych przez hotel możemy wyodrębnić strumienie związane z wynajmem powierzchni biurowej lub handlowej – wyjaśniał. Krzysztof Czerkas przekonywał słuchaczy, by przy inwestycjach hotelowych stosowali filozofię Project Finance polegającą na tworzeniu spółek celowych.

Wymienił też najważniejsze, jego zdaniem, czynniki ryzyka w inwestycjach hotelowych. Wiążą się one głównie z lokalizacją oraz sferą makroekonomii i polityki – mówił. Pośród ryzyka wymienił też problemy z władzami lokalnymi związane z kategoryzacją, ryzyko okresu budowy, zarządzania w czasie budowy i eksploatacji, ryzyko rynkowe, operacyjne, finansowe oraz związane z tytułem własności do nieruchomości. Są pewne konserwatywne założenia dotyczące obłożenia – wyjaśnił.

Bank nie zaakceptuje nigdy w projekcjach finansowych założeń, w których hotel w pierwszym roku funkcjonowania ma 80-procentowe obłożenie. Aby właściwie dobrać bank do finansowania hotelu, trzeba sprawdzić, czy ma on jakiekolwiek doświadczenie w tej dziedzinie. Ważna jest też szybkość podejmowania decyzji, trzeba preferować instytucje, które delegują kompetencje w dół. Proszę jednak pamiętać, że choć banki z rezerwą podchodzą do niektórych projektów, to przecież żyją z wypłaconych kredytów i nie mogą mówić stale „nie”.