Inwestorzy hotelowi popełniają błąd, przedstawiając bankom biznesplan zbyt ogólny a jednocześnie niepotrzebnie długi - mówi Włodzimierz Leszczyński, dyrektor luksemburskiej spółki EuroAcces SA zajmującej się organizowaniem finansowania inwestycji.

Dlaczego w Polsce tak trudno otrzymać kredyt na finansowanie inwestycji hotelowej?

Przede wszystkim dlatego, że banki działające w Polsce uważają zaangażowanie w finansowanie hoteli za bardzo ryzykowne. Zadaniem inwestora jest przekonać potencjalnego kredytodawcę do zasadności zaangażowania się w jego przedsięwzięcie hotelarskie. Zły biznesplan to częsty powód odrzucania przez bank prośby o przyznanie kredytu.

Jak więc powinien wyglądać „dobry" biznesplan?

Musi mieć klasyczny układ. Na samym początku, ale nie więcej, niż na dwóch-trzech stronach, należy streścić, kto i o co występuje oraz dlaczego powinien otrzymać pieniądze. Z doświadczenia wiem, że bankowcy nie mają czasu czytać kilkudziesięciostronicowych opracowań. Kilka lat temu poproszono mnie o zaopiniowanie biznesplanu hotelu mającego powstać w niedużej miejscowości w Polsce. Dopiero na 53 stronie tego bardzo obszernego dokumentu było napisane, czego inwestor oczekuje od banku! Często przytaczam ten przykład jako anegdotę, ale od tego czasu w świadomości znacznej części polskich inwestorów niewiele się zmieniło. Biznesplany wciąż zawierają zbyt dużo zbędnych lub mało ważnych informacji, wśród których giną najistotniejsze.

Co musi się znaleźć w biznesplanie? Na co, przy jego tworzeniu, zwracać szczególną uwagę?

Nie można zapominać o opisaniu rynku, na którym ma funkcjonować i konkurować hotel. Jeśli planujemy obiekt na Mazurach, to nie możemy opisywać rynku hotelowego w Szwarcwaldzie. Nie można zakładać, że jeśli komuś w Szwarcwaldzie coś się udało, to i tu się uda.

Krytycznie oceniam umieszczanie w biznesplanie wielostronicowych wywodów na temat misji firmy. Banki oczekują od inwestorów przede wszystkim osiągnięcia rentowności, która pozwoli na spłatę zadłużenia. Najważniejsze są podstawowe dane - przewidywane obłożenie hotelu i działania, które mają doprowadzić do jego osiągnięcia.

Należy przedstawić planowane przychody ze sprzedaży w cyklu rocznym, jak i planowane koszty działalności, w tym też i takie, które są niezbędne dla utrzymania zadeklarowanego standardu usług. Istotna jest umiejętność wykazania realności tych założeń, zarówno odnoszących się do osiągnięcia zakładanego obłożenia, jak i kosztów prowadzonej działalności. Decyzję o przyznaniu kredytu podejmuje ktoś, kto miał już wielokrotnie możliwość zapoznania się z założeniami podobnych przedsięwzięć. Zna historie takich, których realizacja pozytywnie, ale także i negatywnie, zweryfikowała przyjmowane założenia.

Co jeszcze jest istotne, poza zatożeniami rentowności przedsięwzięcia?

W biznesplanach zawsze winna znajdować się analiza „SWOT", czyli analiza mocnych i słabych stron przedsięwzięcia oraz jego szans i zagrożeń.

Nie powinna się jednak skupić wyłącznie na prezentacji mocnych stron i szans przedsięwzięcia. Należy wskazać dostrzegane słabe strony i zagrożenia. Powinno temu towarzyszyć wyjaśnienie, jakie mają znaczenie dla sukcesu przedsięwzięcia, jakie jest prawdopodobieństwo ich wystąpienia. O naszym profesjonalizmie świadczyć będzie wskazanie, jak takim zagrożeniom zapobiec lub zmniejszyć ich negatywne skutki.

Jakie informacje dotyczące inwestora powinny się znaleźć w biznesplanie?

Jeden rozdział należy poświęcić informacjom ogólnym - historia powstania firmy, przedmiot jej działalności. Bardzo ważne jest przedstawienie zarządu oraz kluczowych pracowników firmy, a także określenie, kto będzie kierował hotelem. Istotne jest wskazanie, jakim doświadczeniem w zarządzaniu tego rodzaju przedsięwzięciami dysponuje przyszłe kierownictwo hotelu. Jeśli inwestor nie prowadził dotychczas działalności hotelarskiej, powinien przedstawić osiągnięcia w dotychczas prowadzonej działalności gospodarczej.

Czy w innych krajach europejskich zdobycie kredytu na finansowanie budowy hotelu jest równie trudne, jak w Polsce?

W europejskich instytucjach finansowych powszechnie sądzi się, że hotelarstwo jest bardzo ryzykowną dziedziną działalności. Na ogół pomocne w otrzymaniu kredytu jest uczestnictwo w sieci lub programie marketingowym, choć - z drugiej strony - trzeba też wziąć pod uwagę, że za członkostwo w tych programach, jak Best Western czy Polish Prestige Hotels, trzeba płacić składkę. Duże banki często oczekują, by hotel należał do znanej międzynarodowej sieci.

Jak oprocentowane są kredyty inwestycyjne?

Działające w Polsce banki udzielają obecnie na finansowanie hoteli długotermiowych kredytów oprocentowanych według stopy zmiennej. Na ogół ustalana jest ona przy uwzględnieniu stawek depozytów na rynku międzybankowym, tzw. WIBOR, powiększonych o marżę, której wysokość zależy od dokonanej przez bank oceny jego ryzyka związanym z danym przedsięwzięciem. Można zakładać, że obecnie oprocentowanie dla kredytu w złotych na finansowanie budowy hotelu wynosić będzie ponad 8 procent.

Przy negocjowaniu umowy kredytowej nie można zapominać o ryzyku walutowym - trzeba ograniczyć je do minimum. Jeśli spodziewamy się gości płacących w złotówkach - weźmy kredyt złotówkowy, jeśli liczymy na gości płacących w euro - starajmy się o kredyt w euro. Na poziom oprocentowania kredytu ma również wpływ wysokość udziału własnego inwestora. Nie jest w interesie pożyczkodawcy finansować inwestycję w 100 procentach. Jeśli inwestor ryzykuje więcej niż tylko sam pomysł na biznes, jest bardziej zaangażowany w dążeniu do osiągnięcia sukcesu przez to przedsięwzięcie.

DOKĄD PO PIENIĄDZE W Polsce jest kilka funduszy venture capital, które działają po to, by finansować bądź współfinansować różnego rodzaju inwestycje. Jednak nie są one generalnie zainteresowane finansowaniem budowy lub rozbudowy hoteli, uważając ten biznes za zbyt ryzykowny. W opinii funduszy venture capital hotelarstwo nie ma wystarczająco wysokiej rentowności - podkreśla Włodzimierz Leszczyński, Hotel jest przedsięwzięciem, które spłaca się długo, a fundusze chcą, by zainwestowane przez nie pieniądze zwróciły się po trzech – czterech latach i by wartość firmy co najmniej się podwoiła. Dlatego podstawowymi instytucjami, które pożyczają pieniądze na hotelowe inwestycje, są banki. Oprócz banków uniwersalnych działają też banki hipoteczne, specjalizujące się w udzielaniu kredytów pod inwestycje budowlane, takie, jak HypoVereinsbank Bank Hipoteczny, Rheinhyp - BRE Bank Hipoteczny, Śląski Bank Hipoteczny.