Przedstawiamy Państwu wypowiedź Marka Dąbrowskiego, Szefa Działu Hoteli na Europę Środkową w Firmie Colliers International, dla dziennika "Rzeczpospolita".


Rynek hotelowy w Polsce podlega tym samym prawom, które obowiązują w Unii Europejskiej czy w USA. Podstawową jego cechą jest cykliczność. Po okresie, w którym popyt przewyższa podaż, czyli dobrej koniunktury dla hotelarzy, zaczynają działać mechanizmy rynkowe.


Pojawiają się nowe hotele, następuje wzrost podaży i konkurencji, a podaż wkrótce zaczyna przewyższać popyt. Następuje dekoniunktura na rynku. Spadają ceny wynajmu pokoi. Spada też obłożenie. Niektóre hotele, których biznesplany zakładały lepsze wskaźniki, niż te, które udaje im się uzyskać przy większej konkurencji, popadają w kłopoty finansowe.


W ciągu ostatnich 12 lat w Warszawie można było zaobserwować kilka wyraźnych cykli, które objęły branże hotelową. Po 1989 r., kiedy nastąpiło otwarcie granic w wyniku przejścia Polski do gospodarki rynkowej, w Warszawie pojawiło się wielu konsultantów, biznesmenów, polityków oraz turystów zainteresowanych zachodzącymi zmianami systemowymi. Na ich przyjęcie były gotowe tylko trzy hotele o standardzie światowym: Marriott, Victoria i Holiday Inn. Okres od 1989 r. do 1993 r. charakteryzował się najwyższym obłożeniem tych hoteli przy najwyższych cenach w całej ich historii.


W odpowiedzi na superkoniunkturę, na początku lat 90. pojawiły się nowe hotele o wysokim poziomie usług: Bristol, Mercure i Sobieski. Znaczny wzrost podaży luksusowych hoteli na rynku warszawskim, przy jednoczesnym spowolnieniu wzrostu gospodarczego pod koniec pierwszej połowy lat 90. doprowadził do poważnego zamieszania na rynku. Banki finansujące te trzy hotele musiały przejąć nad nimi kontrolę (Sobieski), uruchomić poważne rezerwy (Bristol) lub sprzedać za długi (Mercure).


Początek drugiej połowy lat 90. cechował się bardzo gwałtownym wzrostem gospodarczym w Polsce. Hotele, które rok czy dwa lata wcześniej miały duże trudności, zaczęły ponownie wypełniać swoje pokoje gośćmi płacącymi bardzo wysokie stawki. Tak jak w poprzednim cyklu rynek zareagował powstawaniem nowych hoteli. Tym razem do grona nowych luksusowych hoteli dołączył Sheraton, a w kilka lat później Hyatt. W tym samym czasie nastąpił też duży przyrost hoteli niższej kategorii, które powoli zaczęły zabierać gości luksusowym obiektom. Wiele starszych hoteli zostało wyremontowanych, podwyższając już i tak wysoki poziom konkurencji wśród hoteli warszawskich. Ważnym elementem, który wpływa na cykle w hotelarstwie, jest dość długi czas potrzebny na zbudowanie hotelu.


Hotele, które są teraz w budowie to wynik decyzji inwestycyjnych sprzed 3-4 lat, gdy koniunktura w branży hotelowej była wspaniała. Ostatnio na rynek warszawski weszły kolejne obiekty: Radisson, InterContinental, Hilton, drugi Holiday Inn, Crowne Plaza, Okęcie Hotel, Best Western Mazurkas, nowe hotele Gromady (lotnisko i centrum), nowe hotele Ibis, Mercure, wiele nowych pokoi w rozbudowanym hotelu Novotel przy lotnisku, w remontowanym hotelu Forum (obecnie Novotel) w centrum. Nowe hotele w drastyczny sposób powiększają podaż nowych pokoi, zarówno luksusowych jak i trzygwiazdkowych.


Druga połowa br. i cały rok następny będzie szczególnie ciężki dla branży hotelowej w stolicy. Pojawianie się nowych hoteli następuje w okresie poważnego spowolnienia rozwoju gospodarczego, przy drastycznie ograniczonej prywatyzacji oraz nieprzychylnej dla podróży atmosfery w polityce międzynarodowej. Wielu hotelom grożą znowu kłopoty finansowe. Niektóre z nich, tak jak w poprzednim cyklu, zmienią właściciela.


Prawdopodobnie, po zakończeniu trwających już inwestycji hotelowych nastąpi czasowe zahamowanie w budowie nowych obiektów. Wejście Polski do UE spowoduje wzrost zainteresowania Polską, a wzrost przyjazdów z zagranicy spowoduje ponowny wzrost popytu i znowu zawita koniunktura na rynku.